Hypothekenzinsen: Zinssenkungen kommen beim Käufer kaum an

Jörg Utecht hat für Hauskäufer eine unbequeme Zahl. Der Vorstandschef von Interhyp sagte laut n-tv, die durchschnittliche Verzinsung zehnjähriger Immobilienkredite liege derzeit bei knapp 4,5 Prozent. Wer auf die nächste Zinssenkungsdebatte starrt, kann deshalb leicht in die falsche Richtung schauen.

Ihr Hypothekenzins hängt nicht nur am Leitzins, sondern an Inflationserwartungen, Staatsanleiherenditen und der Bankmarge. Die Bankmarge ist der Aufschlag, mit dem eine Bank Kosten, Risiken und Gewinn in den Kreditpreis einrechnet. Wenn diese drei Größen gegen den Käufer laufen, kann eine mildere Notenbank beim Monatsbetrag kaum ankommen.

Warum der Leitzins nur der lauteste Teil der Rechnung ist

Der Leitzins prägt vor allem den Preis von sehr kurzfristigem Geld. Ein Immobilienkredit mit zehnjähriger Zinsbindung ist aber ein anderes Geschäft. Die Bank gibt Ihnen heute Geld und bindet sich für Jahre. Dafür schaut sie auf den Kapitalmarkt, auf ihre Absicherungskosten und auf den Preis, zu dem Investoren langfristiges Geld verleihen.

n-tv berichtet, dass der Durchschnittszins für zehnjährige Darlehen noch im Mai bei 3,9 Prozent lag. Nun sei auch das vorige Zinshoch von gut 4,4 Prozent aus Ende 2023 überschritten. Ähnlich hohe Bauzinsen gab es laut n-tv und Bundesbank-Daten zuletzt während der Finanzkrise 2009. Das ist eine nützliche Erinnerung: Hohe Hypothekenzinsen entstehen nicht nur in Boomzeiten. Sie entstehen auch, wenn Risiko neu bepreist wird.

Inflationserwartungen fressen Zinssenkungsfantasien schnell auf

Der jüngste Schub kommt laut n-tv vor allem durch das Wiederaufflammen des Iran-Konflikts und die daraus entstandenen Inflationssorgen. Utecht verweist auf diese Kette: höhere Inflationssorgen, höhere Zinsen, teurere Baudarlehen. Laut n-tv erhöhte die EZB in der Folge die Leitzinsen, um die Teuerung zu dämpfen.

Für Käufer ist daran unangenehm, dass der Markt nicht auf Pressekonferenzen wartet. Wenn Investoren erwarten, dass Energie, Güter oder Löhne teurer werden, verlangen sie für langfristiges Geld mehr Ausgleich. Der Realzins, also der Zins nach Abzug der Inflation, soll für den Geldgeber nicht wegbrechen. Genau deshalb kann schon die Erwartung höherer Inflation reichen, um Bauzinsen nach oben zu drücken.

Hier lauert eine typische Falle. Viele Menschen verankern sich an den Immobilienzinsen der Nullzinsjahre. Dann wirkt ein Kredit über vier Prozent wie ein Ausreißer, der bald verschwinden muss. Das ist der Rückschaufehler in sauberer Verpackung. Die Vergangenheit fühlt sich normal an, nur weil man sie kennt.

Frankreich zeigt, warum Staatsanleihen im Bauzins stecken

Die zweite Schicht liegt bei Staatsanleihen. Die Tagesschau berichtet, dass Massenproteste und Ausschreitungen in Frankreich die Sorge um die französischen Staatsfinanzen wieder angefacht haben. Rund eine halbe Million Menschen habe am Wochenende demonstriert, in mehreren Städten sei es zu Gewalt und Plünderungen gekommen.

Die Marktreaktion fiel deutlich aus. Laut Tagesschau lag die Rendite zehnjähriger französischer Staatsanleihen bei 4,9 Prozent und damit auf dem höchsten Stand seit 2002. Der Euro fiel zeitweise wieder unter 1,12 Dollar. Das klingt zunächst weit weg von Ihrer Küchenbank, dem Grundriss und dem Notartermin. Es ist aber derselbe Markt für Vertrauen.

Deutsche Bauzinsen kopieren französische Anleiherenditen nicht eins zu eins. Doch der Euroraum teilt eine Währung, Banken halten Staatsanleihen, Investoren vergleichen Risiken. Wenn die Haushaltslage eines großen Eurolandes wieder Zweifel auslöst, steigen die Risikoaufschläge im System. Langfristiges Geld wird dann nicht automatisch billiger, nur weil die nächste Schlagzeile über Zinssenkungen freundlicher klingt.

Diese Marktgrößen ersetzen keinen Bauzinsrechner. Sie helfen aber, das Umfeld zu lesen. Der Euro spiegelt Vertrauen in den Währungsraum. Gold reagiert oft auf Inflations- und Krisensorgen. Der DAX zeigt, wie viel Risiko Investoren deutschen Vermögenswerten zutrauen. Für Immobilienkäufer sind das keine Ampeln, aber brauchbare Warnlichter.

Die Bankmarge entscheidet, was beim Käufer ankommt

Die dritte Schicht ist die Bank selbst. Eine Bank refinanziert sich, sichert Zinsrisiken ab und muss Eigenkapital für Kredite vorhalten. Wenn Immobilienpreise wackeln, Einkommen unsicherer werden oder die Refinanzierung teurer wird, preist sie mehr Vorsicht ein. Dieser Aufschlag verschwindet selten an dem Tag, an dem eine Notenbank freundlicher klingt.

Produktverkäufer werden Ihnen gern die einfache Geschichte erzählen. Bald sinken die Zinsen, also entspanne sich der Immobilienmarkt. Fragen Sie dann, welcher Zins gemeint ist. Der Einlagensatz der EZB ist nicht der zehnjährige Kapitalmarktzins. Die Rendite einer Staatsanleihe ist nicht die Marge Ihrer Bank. Und der beworbene Schaufensterzins ist nicht zwingend Ihr persönlicher Kreditzins.

Auch die Verlustaversion spielt mit. Wer Angst hat, die Traumimmobilie zu verlieren, akzeptiert schneller eine schlechte Erklärung. Wer dem Herdentrieb folgt, verwechselt viele gleich klingende Meinungen mit einer belastbaren Kalkulation. Nüchtern wird es erst, wenn Monatsrate, Zinsbindung, Tilgung und Gesamtkosten gemeinsam betrachtet werden.

Welche Fragen Sie Ihrer Bank stellen sollten

Wer den Markt beobachtet, trennt drei Ebenen. Erstens: Welche Inflationserwartungen stecken im langfristigen Zins? Zweitens: Welche Staatsanleiherenditen nutzt die Bank als Orientierung? Drittens: Wie hoch ist der Aufschlag für Bonität, Objekt, Beleihung und Laufzeit?

Diese Fragen machen den Kredit nicht automatisch günstiger. Sie machen aber sichtbar, ob eine Zinssenkungsstory überhaupt zu Ihrem Angebot passt. Ein niedrigerer Leitzins kann helfen. Er muss nur erst durch Kapitalmarkt, Risikoaufschläge und Bankkalkulation hindurch.

Wer nur auf die EZB starrt, verhandelt über ein Immobiliendarlehen mit einem Drittel der Wahrheit.