Ihre Hypothek kostet 2,75 Prozent. Sondertilgung verkleinert den Zinsvorteil
„Schuldenfreiheit fühlt sich sicher an“, sagen viele Eigentümer, und der Satz ist menschlich völlig verständlich. Er ist nur unvollständig. Wer eine alte Hypothek mit festem Zins von 2,75 Prozent hält, besitzt nicht nur eine Verpflichtung. Er besitzt auch einen Vertrag, der heute schwerer zu bekommen sein kann als damals gedacht.
Die Falle liegt im Gefühl. Schulden stehen sichtbar auf dem Kontoauszug. Der Wert eines niedrigen festen Zinses steht dort nicht. Darum wirkt jede Sondertilgung wie Fortschritt, selbst wenn sie eine günstige Finanzierung verkleinert. Verlustaversion verstärkt diesen Reflex: Die offene Restschuld schmerzt stärker, als der unsichtbare Vorteil des alten Zinssatzes beruhigt.
Der feste Zins ist ein Schutz gegen teureres Geld
Eine Hypothek mit 2,75 Prozent ist leicht als Last zu sehen. Richtig gelesen ist sie auch ein Preisdeckel. Die Bank darf für die vereinbarte Zinsbindung nicht plötzlich mehr verlangen, nur weil neue Kredite teurer geworden sind. Genau darin steckt der Wert.
Das wurde nach den Niedrigzinsjahren sichtbar. Viele Immobilienkredite wurden 2020 und 2021 zu sehr niedrigen Sätzen abgeschlossen. Ab 2022 stiegen die Bauzinsen stark. Wer vorher eine lange Zinsbindung vereinbart hatte, zahlte weiter den alten Satz. Der Vertrag wirkte dann wie ein Regenschirm, den man gekauft hatte, bevor es zu regnen begann.
Der Rückschaufehler macht diese Wirkung klein. Im Nachhinein wirkt der alte Zins oft selbstverständlich. Damals war er ein Marktpreis. Heute ist er eine Bedingung, die sich nicht ohne Weiteres neu beschaffen lässt. Genau deshalb ist die Frage nach schneller Tilgung weniger moralisch, als viele glauben. Sie ist eine Frage nach dem Preis von Kapital.
So groß ist im Beispiel der jährliche Zinsabstand zwischen 2,75 Prozent und 4,50 Prozent auf 200.000 Euro Restschuld. Der Betrag ist kein Gewinnversprechen, sondern der Preisunterschied zweier Finanzierungen.
Schnelle Tilgung beruhigt, aber sie verbraucht eine Option
Wer zusätzlich tilgt, senkt die Restschuld. Das ist real. Zugleich verschwindet Liquidität aus dem Haushalt. Liquidität ist die Möglichkeit, später zu reagieren: auf Reparaturen, Arbeitslosigkeit, Pflegekosten oder eine Anschlussfinanzierung. Diese Möglichkeit hat keinen festen Kurs, aber sie hat Wert.
Hier beginnt die nüchterne Rechnung. Eine Sondertilgung ist eine vertraglich erlaubte zusätzliche Rückzahlung. Sie spart Zinsen in Höhe des Darlehenszinses. Bei 2,75 Prozent ist diese Ersparnis klar bezifferbar. Was Sie dafür aufgeben, ist weniger sichtbar: freie Mittel, die anders genutzt, gehalten oder als Reserve behalten werden könnten.
Das heißt nicht, dass Tilgung falsch ist. Es heißt, dass die einfache Formel „Schulden weg, Problem weg“ zu grob ist. Eine alte Hypothek kann ein knappes Gut enthalten: langfristig festes Geld zu einem Satz, der unter heutigen Alternativen liegen kann. Wer dieses Gut verkleinert, sollte wissen, welchen Vorteil er dafür bekommt.
Die richtige Vergleichsfrage ist nach Steuern und Risiko
Der Vergleich darf nicht lauten: Hypothek oder gar nichts. Er lautet: Was passiert mit jedem Euro, wenn er nicht zusätzlich in die Tilgung fließt? Diese Frage führt zu den Opportunitätskosten. Damit ist der Nutzen gemeint, auf den Sie verzichten, wenn Sie sich für eine andere Verwendung des Geldes entscheiden.
Bei selbst genutzten Immobilien sind Hypothekenzinsen in Deutschland in der Regel nicht steuerlich abziehbar. Erträge aus sicheren Anlagen oder Wertpapieren können dagegen besteuert werden. Außerdem tragen Anlagen Risiko, während eine vermiedene Zinszahlung sicher ist. Darum reicht es nicht, einen Darlehenszins mit einer Schlagzeilenrendite zu vergleichen. Der Vergleich muss nach Steuern, Kosten, Laufzeit und Schwankungen erfolgen.
Produktverkäufer werden diese Lücke gern füllen. Die einen verkaufen Ihnen die Erleichterung der schnellen Schuldenfreiheit. Die anderen verkaufen Ihnen die Geschichte, dass jede Tilgung zu brav sei, weil Kapitalmärkte langfristig mehr bringen könnten. Beide Erzählungen greifen zu kurz, wenn sie Ihr konkretes Darlehen, Ihre Reserve und Ihre Nerven ignorieren.
- Ist ein niedriger Hypothekenzins ein Vermögenswert? Er ist kein frei verkäuflicher Vermögenswert, aber er kann einen wirtschaftlichen Vorteil gegenüber neuen, teureren Krediten darstellen.
- Warum fühlt sich Tilgung trotzdem fast immer richtig an? Weil eine sinkende Restschuld sichtbar ist, während der Wert des festen Zinssatzes nur in einer Vergleichsrechnung auftaucht.
- Welche Frage schützt vor dem Reflex? Was verliere ich an Flexibilität, wenn ich heute zusätzlich tilge?
Was das für Beobachter alter Darlehen heißt
Bei alten Niedrigzinsdarlehen lohnt der Blick auf vier Punkte. Erstens: Wie lange läuft die Zinsbindung noch? Ein günstiger Satz für wenige Monate hat einen anderen Wert als ein günstiger Satz für viele Jahre. Zweitens: Welche Sondertilgungen erlaubt der Vertrag? Nicht jede Rückzahlung ist frei möglich. Bei außerplanmäßiger Ablösung kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen, also ein Entgelt für entgangene Zinsen der Bank.
Drittens zählt die Anschlussfinanzierung. Wer in einigen Jahren neu verhandeln muss, betrachtet die Restschuld anders als jemand mit sehr langer Bindung. Viertens zählt die persönliche Reserve. Ein Haushalt ohne Puffer kauft sich mit jeder freien Rücklage mehr Handlungsfähigkeit. Ein Haushalt mit hoher Reserve kann denselben Euro anders bewerten.
Die Verhaltensfalle bleibt dabei dieselbe. Herdentrieb macht aus Schuldenfreiheit ein Statussymbol. Mental Accounting, also das Sortieren von Geld in getrennte Schubladen, lässt die Hypothek isoliert erscheinen. Dann wirkt eine Sondertilgung automatisch gut, obwohl sie Teil der gesamten Haushaltsbilanz ist.
Der Satz vom Anfang liest sich damit anders. Schuldenfreiheit fühlt sich sicher an. Bei einer Hypothek zu 2,75 Prozent kann aber gerade der noch bestehende Vertrag ein Stück Sicherheit enthalten. Der Wert liegt nicht im Wort „Schulden“. Er liegt im festen Preis, den Sie für fremdes Geld noch zahlen dürfen.
