Steigende Erbpacht wirkt für Familien wie eine zweite Hypothek

Die Dürings in Frankfurt-Goldstein glaubten, ihr Haus stehe für Sicherheit. Laut tagesschau.de zahlten sie bislang rund 400 Euro Erbpacht pro Jahr an die Stadt Frankfurt. Nach einer neuen Regelung könnten daraus 8.000 Euro werden. Für eine Familie ist das keine Nebenkostenfrage mehr. Es ist ein zweiter Zinsdienst auf das eigene Zuhause.

Erbpacht klingt harmlos, weil sie den Kaufpreis am Anfang senkt. Sie kaufen das Haus, aber nicht den Boden darunter. Den Grund pachten Sie, oft über sehr lange Zeiträume und laut tagesschau.de maximal 99 Jahre. Genau dort liegt der unterschätzte Hebel: Der Bodenwert bleibt nicht stehen, und der Erbbauzins kann an diesen Wert gekoppelt sein.

Das Modell hat einen vernünftigen Kern. Es kann Haushalten den Einstieg erleichtern, weil sie nicht Haus und Grundstück auf einmal bezahlen müssen. Doch der Preis dafür verschwindet nicht. Er wird in die Zukunft verschoben. Wenn später neue Konditionen greifen, wirkt Erbpacht wie eine Hypothek ohne Tilgung: Sie zahlen regelmäßig, aber die Pflicht verschwindet nicht durch Abzahlung.

Der günstige Einstieg verschiebt das Risiko in die Zukunft

Beim normalen Immobilienkauf sehen Käufer den Kreditvertrag. Sie sehen Zinsbindung, Tilgungsrate und Restschuld. Bei Erbpacht sieht die Rechnung oft freundlicher aus, weil der Grundstückspreis fehlt. Das kann den Kauf möglich machen. Es kann aber auch dazu führen, dass der Preis des Bodens gedanklich aus dem Risiko verschwindet.

Dieser Fehler ist menschlich. Wer ein Haus besichtigt, sieht Küche, Dach, Garten und Lage. Der Erbbauzins steht im Vertrag, aber er wirkt abstrakt. Behavioral Finance nennt das Gegenwartsverzerrung: Was heute den Kauf erleichtert, fühlt sich stärker an als eine Zahlung, die erst Jahre später steigt.

In Frankfurt wird dieser Unterschied nun greifbar. Laut tagesschau.de hält allein die Stadt etwa 5.000 Erbpachtgrundstücke. Dazu kommen Grundstücke von Stiftungen und Kirchen. Die Stadt nimmt aus diesen Verträgen jährlich 39 Millionen Euro ein und hat die Regeln trotzdem angepasst. Für Betroffene ist das keine theoretische Reform. Es verändert die laufende Belastung.

Der Bodenwert macht aus Prozenten echte Belastung

Der gefährliche Teil der Rechnung steckt nicht im Wort Erbpacht. Er steckt in der Basis. Nach der neuen Frankfurter Regelung sind laut tagesschau.de grundsätzlich zwei Prozent des Bodenwerts vorgesehen. Der aktuelle Bodenwert wird dort mit 850 Euro pro Quadratmeter genannt.

Zwei Prozent klingen klein. Auf einen hohen Bodenwert werden sie groß. Genau so funktioniert der Zinshebel: Eine scheinbar niedrige Prozentzahl wird auf eine große Bezugsgröße angewendet. Wenn diese Bezugsgröße steigt, steigt die Zahlung mit. Der Haushalt merkt dann nicht den Prozentwert, sondern die Abbuchung.

Bei den Dürings entspricht der Sprung von rund 400 Euro auf mögliche 8.000 Euro einer Erhöhung um 1.900 Prozent, wie tagesschau.de berichtet. Solche Zahlen laden zu Empörung ein. Für Käufer ist die nüchternere Frage wichtiger: Welche Bodenwertannahme steckt im Vertrag, wer setzt sie fest, und wann darf der Erbbauzins neu berechnet werden?

Der zweite Effekt trifft den Hauswert

Viele Eigentümer denken zuerst an die jährliche Belastung. Das ist verständlich. Doch laut tagesschau.de geht es bei den Dürings nicht nur um die höhere Jahresrechnung. Der höhere Erbpachtzins kann zugleich den Wert des Hauses drücken, weil ein Käufer diese künftige Zahlung einpreist.

Damit entsteht eine doppelte Wirkung. Erst steigt die laufende Ausgabe. Dann sinkt womöglich der Verkaufspreis des Hauses, weil der neue Eigentümer dieselbe Last übernimmt. Das ist der Teil, den Produktverkäufer gern leise behandeln: Ein niedrigerer Kaufpreis beim Einstieg ist nur dann ein Vorteil, wenn der spätere Käufer die Erbpacht nicht als Abschlag verlangt.

Hier spielt der Rückschaufehler eine Rolle. Nach vielen Jahren wirkt die ursprüngliche Entscheidung selbstverständlich. Das Haus wurde genutzt, die Zahlungen waren tragbar, die Sicherheit fühlte sich real an. Erst die Neuberechnung macht sichtbar, dass ein Teil des Risikos die ganze Zeit im Vertrag lag.

Was das für Beobachter heißt

Wer Erbpacht beurteilt, sollte weniger auf das Wort „pachten“ schauen und mehr auf die Zinsmechanik. Die wichtigen Fragen sind trocken, aber wirksam: Wie hoch ist der Bodenwert? Welcher Prozentsatz gilt? Wann wird angepasst? Gibt es Schutzklauseln? Wer trägt das Risiko, wenn Bodenpreise stark steigen?

Der stärkste Einwand gegen diese Skepsis lautet: Ohne Erbpacht hätten viele Familien gar kein Eigenheim. Das stimmt in manchen Fällen. Gerade deshalb muss die Rechnung sauber sein. Ein günstiger Einstieg hilft wenig, wenn er später die Haushaltskasse überfordert oder den Wiederverkaufswert belastet.

Das Beispiel Frankfurt-Goldstein ist dafür ein konkretes Warnsignal. Es zeigt nicht, dass jede Erbpacht schlecht ist. Es zeigt, dass der Boden unter dem Haus finanziell weiterarbeitet, auch wenn der Kredit auf das Gebäude längst kalkulierbar wirkt. Für die Dürings hat sich dieses Risiko in eine sehr persönliche Rechnung verwandelt. Ingeborg Düring sagte laut tagesschau.de: „Die Stadt will Kasse machen auf Kosten der einfachen Leute.“