Warum steigen Immobilienpreise, obwohl weniger Menschen kaufen?
Am Samstagmorgen um 8:32 Uhr meldete tagesschau.de einen Immobilienmarkt, der auf den ersten Blick widersprüchlich wirkt: weniger Menschen fragen Häuser und Wohnungen nach, doch die Preise steigen weiter. Laut tagesschau.de klettern die Bauzinsen aktuell Richtung 4,5 Prozent. Carsten Brzeski von der ING Bank sagte dazu: „Wir haben es über den Sommer gesehen, dass die Nachfrage nach neuen Baukrediten deutlich abnimmt.“ Wenn Sie daraus automatisch fallende Preise ableiten, laufen Sie in eine typische Marktfalle.
Preise fallen nicht automatisch, nur weil weniger Menschen kaufen wollen. Sie fallen, wenn genug Verkäufer ihre Preisvorstellungen senken müssen. In einem dünnen Markt reichen wenige Abschlüsse, um den sichtbaren Preis zu prägen. Wer nicht verkaufen muss, kann warten. Wer warten kann, steht in keiner Auktion gegen sich selbst.
Weniger Käufer machen noch keinen Preisrutsch
Die Nachfrage ist nach den vorliegenden Daten schwächer. Beim Online-Portal Immoscout24 gingen die Kaufanfragen für Häuser und Eigentumswohnungen zwischen Mai und September nach eigenen Angaben um sieben Prozent zurück. Das berichtet tagesschau.de unter Verweis auf das aktuelle IW-Wohnbarometer. Im selben Zeitraum stieg die Nachfrage nach Mietobjekten um zwölf Prozent.
Das klingt nach Druck auf Kaufpreise. Doch es beschreibt zuerst die Finanzierungsseite der Käufer. Höhere Bauzinsen senken den Betrag, den ein Haushalt tragen kann. Der Wunsch nach Eigentum verschwindet nicht, aber die Bankrechnung wird enger. Einige Käufer weichen auf den Mietmarkt aus. Andere bleiben interessiert, bieten aber vorsichtiger.
Der Fehler entsteht, wenn man Nachfrage mit abgeschlossenen Käufen verwechselt. Eine Anfrage ist kein Kaufvertrag. Ein Inserat ist kein Preis. Ein Marktpreis entsteht erst dort, wo ein Käufer und ein Verkäufer sich wirklich treffen.
Wenn Kaufanfragen fallen und das Angebot steigt, müssten Preise eigentlich sinken. Laut Institut der deutschen Wirtschaft hat die Zahl der zum Verkauf stehenden Ein- und Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen seit 2022 deutlich zugenommen. Der Punkt ist ernst zu nehmen: Mehr Auswahl verschiebt Verhandlungsmacht zu Käufern. Nur wirkt dieser Druck erst voll, wenn Verkäufer niedrigere Preise akzeptieren müssen.
Warum Verkäufer die Statistik verzerren können
Viele Eigentümer verkaufen nicht wie Händler auf einem Wochenmarkt. Sie besitzen ein einzelnes Objekt, oft mit emotionalem Anker und einer Erinnerung an frühere Preisniveaus. Verlustaversion, also die starke Abneigung gegen einen sichtbaren Verlust, macht Preisnachlässe schwer. Wer 2021 noch einen hohen Vergleichspreis im Kopf hatte, akzeptiert 2026 nicht gern eine deutlich niedrigere Zahl.
Auch die Finanzierung der Verkäufer zählt. Wer eine Immobilie schuldenfrei besitzt oder eine alte Finanzierung noch tragen kann, muss nicht sofort reagieren. Dann bleibt das Haus länger im Angebot, statt billiger den Eigentümer zu wechseln. Die Statistik sieht mehr Angebot. Der echte Preisdruck bleibt aber gedämpft, solange aus Angebot keine Notverkäufe werden.
So entsteht ein dünner Markt. Wenige Käufer können finanzieren. Wenige Verkäufer akzeptieren die neuen Bedingungen. Die Abschlüsse, die trotzdem stattfinden, kommen oft bei Objekten zustande, die entweder besonders begehrt sind oder deren Verkäufer noch genug Verhandlungsspielraum haben. Daraus darf man nicht schließen, dass jede Immobilie im Wert steigt.
2022 war der Bruch, aber nicht der Preissturz
Das historische Beispiel liegt nah. 2022 begann die Zinswende. Tagesschau.de erinnert daran, dass die Europäische Zentralbank damals erstmals seit elf Jahren die Leitzinsen wieder anhob und damit die historische Niedrigzinsphase beendete. Für Immobilien war das mehr als ein Zinsschritt. Es veränderte die Rechenbasis eines ganzen Marktes.
Bei sehr niedrigen Zinsen konnte ein hoher Kaufpreis durch geringe monatliche Finanzierungskosten erträglicher wirken. Mit höheren Zinsen kippt diese Logik. Nach Beginn des Iran-Kriegs im Februar gingen die Zinsen laut tagesschau.de sogar noch weiter hoch. Richtung 4,5 Prozent werden frühere Kaufpreise für viele Haushalte schwerer tragbar.
Warum folgte dann kein sauberer, schneller Preisrutsch? Weil Immobilien träge sind. Aktien werden in Sekunden verkauft. Häuser brauchen Besichtigungen, Finanzierung, Notartermine und die Bereitschaft beider Seiten. Dieser Zeitverzug macht den Markt unübersichtlich. Schlagzeilen suchen eine Richtung. Immobilien liefern oft nur eine zähe Anpassung.
- Warum steigen Preise trotz weniger Nachfrage? Weil nur abgeschlossene Verkäufe Preise bilden und viele Verkäufer niedrigere Gebote nicht akzeptieren müssen.
- Was sagt das über einzelne Objekte? Wenig; ein Index kann steigen, während schwächere Lagen oder sanierungsbedürftige Häuser unter Druck stehen.
- Welche Verhaltensfalle droht Käufern und Verkäufern? Der Rückschaufehler: Man hält frühere Preise im Nachhinein für selbstverständlich und unterschätzt die neuen Finanzierungskosten.
Was das für Beobachter heißt
Sie sollten bei Immobilienpreisen weniger auf die Schlagzeile achten und mehr auf die Mechanik dahinter. Steigt ein Preisindex, obwohl Kaufanfragen fallen, fragt man zuerst nach der Zahl der Abschlüsse. Ein Preis, der auf wenigen Transaktionen beruht, kann stabiler aussehen, als der Markt wirklich ist.
Dann zählt die Zusammensetzung. Wenn vor allem bessere Objekte verkauft werden, steigt der Durchschnitt leichter. Wenn schwächere Objekte nur länger inseriert bleiben, tauchen sie in der gefühlten Marktlage auf, aber nicht unbedingt im gemessenen Abschlusspreis. Das ist kein Schönheitsfehler der Statistik. Es ist die Eigenart eines Marktes, in dem jede Wohnung anders ist.
Auch Verkäufer sind nicht frei von Herdentrieb. Wenn Nachbarn hohe Preise verlangen, wirkt der eigene Nachlass wie ein Fehler. Käufer erleben die umgekehrte Falle. Sie sehen weniger Konkurrenz und erwarten sofortige Rabatte. Beide Seiten können recht haben und trotzdem keinen Vertrag schließen.
Der konkrete Marker für die nächsten Tage ist die Bauzins-Schwelle von 4,5 Prozent. Je näher Finanzierungen daran bleiben, desto stärker trennt sich der Markt: zwischen Eigentümern, die warten können, und Verkäufern, die den neuen Zins in ihren Preis einbauen müssen.
