Schnellere Baugenehmigungen: Wohnungen werden trotzdem kaum billiger
Schnellere Genehmigungen machen Wohnungen nicht automatisch billiger. Das Ifo-Institut erwartet laut n-tv für 2027 und 2028 jeweils nur 195.000 fertiggestellte Wohnungen, während nach einer Analyse des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung bis 2030 jährlich rund 320.000 neue Wohnungen benötigt werden.
Zwischen beiden Zahlen liegt der Teil der Wohnungspolitik, der sich nicht per Gesetz beschleunigen lässt. Ein Amt kann schneller entscheiden. Ein Investor muss trotzdem rechnen. Ein Bauunternehmen muss trotzdem Material, Personal und Finanzierung bezahlen. Der Bau-Turbo hilft an einer Stelle der Kette. Die Kette reißt aber oft an anderen Stellen.
Warum Tempo am Amt nur die erste Hürde senkt
Der Bau-Turbo heißt offiziell „Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung“. Laut tagesschau.de gilt er seit einem Jahr. Gemeinden sollen Wohnungsbauvorhaben innerhalb von drei Monaten prüfen. Wenn keine Entscheidung fällt, gilt ein Projekt als genehmigt.
Das klingt nach einem klaren Hebel. Weniger Warten bedeutet weniger Leerlauf. Außerdem können Büro- oder Gewerbebauten leichter in Wohnraum umgewandelt werden. Für ein Land mit zu wenig Wohnungen ist das kein nebensächlicher Punkt.
Der Haken sitzt im Kleingedruckten. Das Gesetz ist freiwillig. Jede Gemeinde kann es übernehmen oder lassen. Klaus Rohletter, Vorstandschef der Albert Weil AG in Limburg und Präsident der Bauwirtschaft Rheinland-Pfalz, nennt das laut tagesschau.de einen „Flickenteppich“. Sein Unternehmen plant Bauvorhaben in Hessen und Rheinland-Pfalz, darunter Wohnimmobilien. Für ihn ist der Bau-Turbo ein Schritt in die richtige Richtung, aber kein Durchbruch.
- Was macht der Bau-Turbo? Er soll Genehmigungen für Wohnungsbau beschleunigen und bestimmte Umnutzungen erleichtern.
- Warum wirkt das nicht sofort auf Preise? Eine Genehmigung ersetzt keine tragfähige Finanzierung und senkt keine Baukosten.
- Wo zeigt sich der Erfolg am Ende? Nicht bei Anträgen, sondern bei fertiggestellten Wohnungen.
Der Bau-Turbo endet dort, wo die Finanzierung beginnt
Wohnungen entstehen nicht, weil ein Verfahren schneller wird. Sie entstehen, wenn die Rechnung aufgeht. Diese Rechnung ist seit 2022 deutlich härter geworden.
n-tv berichtet unter Berufung auf den Ifo-Bauexperten Ludwig Dorffmeister von drei Bremsen: einem Preisschock bei Bauleistungen, einem Zinsschock bei der Baufinanzierung und einer deutlich geringeren Bauförderung. Dazu kamen laut Dorffmeister weiter gestiegene Baukosten, auch als Folge des Iran-Kriegs.
Damit verschiebt sich der Engpass. Früher konnte ein Projekt an der Behörde hängen bleiben. Heute kann es auch nach der Genehmigung liegen bleiben, weil die Miete oder der Verkaufspreis die Kosten nicht deckt. Für Haushalte klingt das abstrakt. Für Bauträger ist es schlicht eine Ja-oder-Nein-Frage. Wird gebaut, bleibt Kapital über Jahre gebunden. Wenn die Kalkulation kippt, wird aus Tempo nur ein schnelleres Nein.
So viele Wohnungen erwartet das Ifo-Institut laut n-tv jeweils für 2027 und 2028. Der Bedarf liegt nach der genannten Bundesanalyse deutlich höher.
Die Fertigstellung ist der ehrlichere Test
Politik misst gern an Verfahren. Der Wohnungsmarkt misst an Schlüsseln. Darum sind Fertigstellungen die härtere Zahl als Genehmigungen.
Für dieses Jahr erwartet das Ifo-Institut laut n-tv nur 185.000 fertiggestellte Wohnungen. Das wäre ein 15-Jahres-Tief und 20.000 weniger als 2025. Im Februar hatte das Institut noch mit 205.000 Fertigstellungen für 2027 und 215.000 für 2028 gerechnet. Die neue Prognose liegt darunter.
Das ist ein lehrreiches Stück jüngerer Wirtschaftsgeschichte. Seit 2022 trafen mehrere Belastungen denselben Markt. Bauleistungen wurden teurer. Kredite wurden teurer. Förderung wurde knapper. Jeder Faktor für sich hätte Projekte verzögert. Zusammen machten sie viele Projekte unattraktiv.
Der Bau-Turbo greift in diese Geschichte spät ein. Er räumt Bürokratie beiseite, aber er kann die Kostenbasis nicht zurückdrehen. Er kann auch nicht erzwingen, dass private Kunden und Investoren wieder mutiger werden. Rohletter sagte gegenüber tagesschau.de, die Lage am Bau habe sich „nicht wirklich verbessert“. Dieser Satz ist nüchtern. Gerade deshalb wiegt er schwer.
Was Beobachter aus dem Bau-Turbo lesen können
Für den Wohnungsmarkt zählt jetzt weniger die Schlagzeile über schnellere Verfahren. Wichtiger ist, ob Kommunen den Bau-Turbo tatsächlich nutzen. Ein freiwilliges Gesetz kann stark wirken, wenn es breit angewendet wird. Es kann aber auch verpuffen, wenn es lokal unterschiedlich gehandhabt wird.
Der zweite Blick gilt der Finanzierung. Sinkt der Druck durch Baukosten und Zinsen nicht, bleiben viele Projekte auf dem Papier. Dann wächst zwar der Stapel möglicher Wohnungen, aber nicht die Zahl der bewohnbaren Wohnungen.
Der dritte Blick gilt den Fertigstellungen. Sie sind träge. Genau deshalb sind sie ehrlicher. Ein Wohnungsmarkt entspannt sich nicht in dem Moment, in dem eine Verwaltung schneller stempelt. Er entspannt sich, wenn genug neue Wohnungen tatsächlich auf den Markt kommen.
Die 195.000 erwarteten Fertigstellungen für 2027 und 2028 lesen sich deshalb anders als eine technische Prognose. Sie zeigen, warum der Bau-Turbo nützlich sein kann und trotzdem zu wenig bleibt. Schnelleres Genehmigen ist ein Anfang. Billigeres Wohnen entsteht erst, wenn aus Genehmigungen finanzierbare Baustellen und aus Baustellen fertige Wohnungen werden.
