Warum senkt der Leitzins nicht sofort Ihre Baufinanzierung?

2009 war das letzte Vergleichsjahr: Laut tagesschau.de warfen zehnjährige Bundesanleihen Mitte September wieder so viel ab wie seit damals nicht mehr. Wer heute auf ein Hausdarlehen schaut, spürt genau diesen langen Zins. Die nächste Notenbanksitzung klingt näher. Für Ihre Monatsrate ist sie oft nur die lautere Nachricht.

Der aktuelle Befund ist klar. Laut tagesschau.de liegen Bauzinsen für zehnjährige Darlehen bei Interhyp derzeit bei knapp 4,2 Prozent. Dr. Klein weist dem Bericht zufolge aktuell einen effektiven Jahreszins von 4,1 Prozent aus. Vor einem Jahr lag der entsprechende Zins bei Dr. Klein noch bei 3,4 Prozent. Der Sprung wirkt klein. In der Haushaltsrechnung ist er es nicht.

Die lange Rendite stellt die Rechnung aus

Viele Käufer warten auf Zinssenkungen, als würde die EZB den Preis ihres Hauskredits direkt an der Kasse ändern. Diese Vorstellung ist bequem. Sie ist aber zu kurz.

Eine Baufinanzierung mit zehn Jahren Zinsbindung ist ein langes Versprechen. Die Bank leiht Ihnen Geld heute und bindet den Preis über Jahre. Deshalb schaut sie nicht nur auf den Leitzins. Sie schaut auf das langfristige Zinsniveau am Kapitalmarkt. Genau dort sind die Renditen laut tagesschau.de zuletzt kräftig gestiegen.

Wenn zehnjährige Bundesanleihen mehr abwerfen, steigt für Banken der Vergleichsmaßstab. Die Bank kann Geld langfristig anders anlegen oder muss sich selbst teurer refinanzieren. Refinanzierung heißt: Die Bank beschafft sich die Mittel, die sie als Kredit weiterreicht. Wird diese Beschaffung teurer, wird auch das Darlehen teurer.

Die Bank verkauft nicht nur Zins, sie verkauft Sicherheit

Zur Bauzinsrechnung gehört mehr als der Blick auf Bundesanleihen. Banken kalkulieren auch Risiko, Laufzeit, Eigenkapital, Besicherung und Marge. Die Marge ist der Aufschlag, den die Bank für Kosten, Risiko und Gewinn verlangt. Sie kann steigen, selbst wenn ein Notenbankkommentar weicher klingt.

Hier lauert eine typische Anlegerfalle: der Anker-Effekt. Wer einmal 3,4 Prozent gesehen hat, hält 4,1 Prozent schnell für eine vorübergehende Zumutung. Doch der alte Wert bezahlt keine neue Rate. Er sitzt nur im Kopf.

Produktverkäufer werden Ihnen in solchen Phasen gern das Gefühl geben, man müsse nur den richtigen Zeitpunkt erwischen. Schlagzeilen werden aus jeder Notenbanksitzung ein Signal bauen. Fragen Sie nüchterner: Welche Zinsbindung steht im Angebot? Welche Annahme steckt in der Anschlussfinanzierung? Wie viel Puffer bleibt, wenn die Rate nicht fällt?

250 Euro mehr zeigen, warum Prozentpunkte täuschen

Der stärkste Realitätscheck kommt nicht aus dem Zinskommentar, sondern aus der Monatsrate. Finanztip hat laut tagesschau.de eine Finanzierung über 300.000 Euro durchgerechnet. Immobilienexperte Dirk Eilinghoff sagte dazu: „Da macht das 250 Euro im Monat mehr aus.“

Diese Zahl ist so nützlich, weil sie den Prozentpunkt enttarnt. Ein Anstieg um 0,7 Prozentpunkte klingt im Gespräch kleiner als eine zusätzliche Belastung von 250 Euro pro Monat. Ihre Verlustaversion arbeitet dabei gegen Sie. Sie spüren die höhere Rate sofort, aber Sie klammern sich womöglich an die Hoffnung, dass ein späterer Zinsschritt sie wieder ausgleicht.

Thomas Kreil von Interhyp beschreibt laut tagesschau.de genau diese Verschiebung im Verhalten. Kaufinteressierte rechneten genauer und prüften intensiver, welche Immobilie langfristig ins Budget passe. Das klingt banal. Es ist aber der Punkt, an dem aus einem Traum eine Finanzierung wird.

Was die Rechnung für Beobachter heißt

Wer den Immobilienmarkt beobachtet, sollte weniger auf den nächsten Satz aus der Notenbank achten und mehr auf die Kurve der langen Renditen. Eine Zinssenkung kann die Stimmung drehen. Sie garantiert aber keine günstigere Baufinanzierung im gleichen Tempo.

Auch der Rückschaufehler verführt. Im Nachhinein wirkt der bessere Zeitpunkt immer sichtbar. Damals hätte man warten müssen. Damals hätte man abschließen müssen. In Echtzeit ist die Lage weniger sauber. Käufer sehen Angebote, Einkommen, Eigenkapital, Sanierungskosten und eine Zinslandschaft, die sich nicht an Pressekonferenzen allein hält.

2009 liest sich deshalb anders, als viele es gern hätten. Der Vergleich erinnert nicht an eine normale Schwankung, die von selbst verschwindet. Er erinnert daran, dass lange Zinsen eigene Wege gehen. Wer heute eine Baufinanzierung beurteilt, schaut besser auf diese Wege als auf die lauteste Überschrift zur nächsten Sitzung.