612.000 Immobilienkäufe erwartet: Ein bezahltes Haus ersetzt kein Geld

Sebastian Wunsch vom Hamburger Gewos-Institut beschreibt ein Problem, das viele Eigentümer erst bemerken, wenn sie wieder zur Bank müssen. Laut n-tv erwartet Gewos für dieses Jahr nur noch rund 612.000 Käufe von Wohnimmobilien. Das wären 4,4 Prozent weniger als 2025. Hinter dieser Zahl steckt mehr als eine schwächere Nachfrage. Sie erinnert daran, dass ein Haus Vermögen sein kann, ohne laufenden Geldbedarf zu lösen.

Viele Menschen verwechseln ein schuldenfreies Haus mit finanzieller Beweglichkeit. Das ist verständlich. Wer keine monatliche Kreditrate mehr überweist, fühlt sich freier. Doch Liquidität ist Geld, das genau dann verfügbar ist, wenn eine Rechnung fällig wird. Das Eigenheim steht im Grundbuch. Die neue Heizung, die Pflegekosten oder die Unterstützung für Kinder verlangen aber Geld auf dem Konto.

Der Immobilienmarkt kühlt ab, weil Finanzierung wieder zählt

n-tv berichtet, dass das Gewos-Institut eine deutliche Abkühlung der Immobiliennachfrage erwartet. Gewos nennt mehrere Gründe: höhere Bauzinsen, steigende Baupreise, allgemeine Teuerung, Sorgen über Kriege und Zollkonflikte sowie eine etwas strengere Kreditvergabe der Banken. Wunsch formuliert es so: „Neben den Bauzinsen ziehen auch die Baupreise und die allgemeine Teuerung wieder stärker an.“

Für Käufer ist das der sichtbare Teil. Eine Finanzierung wird teurer, also sinkt die Bereitschaft, einen Kaufvertrag zu unterschreiben. Laut Gewos dürfte der Umsatz mit Wohnimmobilien in diesem Jahr um 2,0 Prozent auf knapp 211 Milliarden Euro fallen. Im zweiten Quartal habe die Nachfrage nach Wohneigentum einen „erheblichen Dämpfer“ erhalten, sagte Wunsch laut n-tv. Anfragen auf Inserate seien gesunken, Vermarktungszeiträume gestiegen.

Für Eigentümer liegt die zweite Wirkung tiefer. Wenn der Markt langsamer wird, lässt sich Vermögen im Haus schwerer und oft langsamer in Geld verwandeln. Ein Objekt kann wertvoll sein und trotzdem im falschen Moment keine Hilfe leisten. Wer dann einen neuen Kredit braucht, erlebt das Haus zunächst als Sicherheit. Die Bank prüft aber Einkommen, Tragfähigkeit und Beleihungswert. Das Grundbuch ersetzt keine laufende Zahlungsfähigkeit.

Warum schuldenfrei nicht zahlungsfähig heißt

Ein schuldenfreies Haus nimmt eine Last von der Haushaltsrechnung. Es schafft aber nicht automatisch neues Einkommen. Genau hier entsteht die gefährliche Abkürzung im Kopf: „Ich besitze doch etwas Wertvolles, also bin ich finanziell sicher.“ Diese Rechnung kann stimmen, wenn der laufende Bedarf niedrig ist und Rücklagen vorhanden sind. Sie wird brüchig, wenn größere Ausgaben auftauchen.

Eine Bank kann das Haus beleihen. Doch sie wird es nicht wie Bargeld behandeln. Je höher die Zinsen liegen, desto stärker zählt die monatliche Belastung. Dazu kommen Alter, Einkommen, Objektzustand und die Frage, wie schnell sich die Immobilie im Zweifel verwerten ließe. Wenn Gewos längere Vermarktungszeiträume beobachtet, ist das auch für Eigentümer mit Kreditbedarf relevant. Zeit wird dann zum Preisfaktor.

Hier wirkt Verlustaversion. Viele Eigentümer wollen ihr Haus unter keinen Umständen verkaufen, selbst wenn es fast das gesamte Vermögen bindet. Das ist menschlich. Das Zuhause ist kein beliebiger Vermögensgegenstand. Nur schützt dieses Gefühl nicht vor Liquiditätsproblemen. Wer jeden Verkauf innerlich ausschließt, sollte umso nüchterner wissen, welche Mittel außerhalb der Immobilie verfügbar sind.

Die Niedrigzinsjahre haben den Rückschaufehler verstärkt

Nach der Zinswende ab 2022 wurde sichtbar, wie stark viele Immobilienentscheidungen an billiges Fremdkapital gebunden waren. In den Niedrigzinsjahren wirkten hohe Kaufpreise oft tragbar, weil die Monatsrate niedrig blieb. Im Rückblick erzählen sich viele Haushalte nun eine saubere Geschichte: Damals sei Kaufen fast zwangsläufig richtig gewesen, heute sei es eben schwieriger. Der Rückschaufehler glättet die Unsicherheit, die damals schon da war.

Das historische Beispiel hilft für die Gegenwart. Ein Eigentümer, der vor Jahren günstig finanziert hat und heute schuldenfrei ist, besitzt einen echten Vorteil. Er hat keine Anschlussfinanzierung, die ihn direkt trifft. Doch sobald neuer Geldbedarf entsteht, gelten die heutigen Bedingungen. Der alte Kredit ist Geschichte. Der neue Kredit wird nach den aktuellen Zinsen, dem aktuellen Einkommen und der aktuellen Banklogik beurteilt.

Produktverkäufer werden daraus einfache Botschaften bauen. Die einen werden Immobilien als Schutz vor jeder Unsicherheit verkaufen. Die anderen werden vor dem Eigenheim als Falle warnen. Beides greift zu kurz. Das Haus kann Stabilität geben. Es kann aber auch Kapital binden, das im Alltag fehlt. Ihre bessere Frage lautet daher nicht, wie reich Sie auf dem Papier sind. Sie lautet, wie lange Sie ohne neue Finanzierung zahlungsfähig bleiben.

Was das für Beobachter heißt

Wer Immobilienvermögen nüchtern betrachtet, trennt drei Dinge: Wert, Zugriff und Belastung. Der Wert steht im Markt. Der Zugriff hängt davon ab, ob ein Verkauf, eine Beleihung oder vorhandene Rücklagen möglich sind. Die Belastung zeigt sich in Zins, Tilgung, Instandhaltung und laufenden Kosten. Erst zusammen ergibt sich ein belastbares Bild.

Gerade Eigentümer sollten sich vor Herdentrieb schützen. Wenn Nachbarn, Makler oder Schlagzeilen wieder von „Betongold“ sprechen, klingt das beruhigend. Fragen Sie, wie schnell dieses Gold Rechnungen bezahlt. Wenn Banken strenger prüfen, wenn Baupreise steigen und wenn Käufer zögerlicher werden, dann verändert sich die Funktion der Immobilie. Sie bleibt Vermögen. Sie wird aber nicht automatisch zur Kasse.

Die 612.000 erwarteten Immobilienkäufe lesen sich deshalb anders als eine bloße Marktzahl. Sie zeigen, dass Finanzierung wieder der Filter ist, durch den Immobilienvermögen laufen muss. Wunschs Dämpfer im zweiten Quartal trifft nicht nur Käufer. Er erinnert auch Eigentümer daran, dass ein bezahltes Haus erst dann hilft, wenn der Weg vom Grundbuch zum Geld realistisch ist.